С 1 мая 2023 года Центробанк повысит надбавки по ипотеке с низким первоначальным взносом и по кредитам от застройщика. По замыслу регулятора, это позволит свести к минимуму риски для всех участников рынка «и системные риски, стремительно нарастающие на фоне непрозрачного ценообразования». Если эта мера не поможет, ЦБ инициирует полную отмену различных ипотечных схем, тогда на рынке останутся только стандартные механизмы кредитования. Несмотря на это, в Центробанке ожидают роста ипотеки на 15 процентов в 2023 году. Эксперты уверены в том, что теперь тенденция будет обратной.
Задний ход
По данным Центробанка, в минувшем году банки выдали физлицам ипотечные кредиты на 4,813 трлн рублей, что на 15,5 процента меньше показателя 2021 года. Количество предоставленных в 2022 году кредитов уменьшилось по сравнению с предыдущим годом более чем на 30 процентов (до 1,3 млн). Эти показатели, скорее всего, были бы хуже, если бы не широкое распространение совместных программ банков и застройщиков – так называемой ипотеки от застройщика, или нулевой ипотеки, с крайне низкой ставкой по кредиту.
«Нулевая» ипотека появилась весной прошлого года для оживления спроса. Низкий процент достигался за счёт завышения стоимости квартиры для покупателя (на 20–30 процентов) и выплаты застройщиком банку этой разницы в составе комиссии для компенсации его выпадающих доходов, а также использования субсидируемой ставки от государства.
Добившись основной цели – поддержания спроса, – ЦБ уже в прошлом году начал предупреждать о рисках и, по сути, дал задний ход.
«Это чисто маркетинговый ход. Это очень часто связано с тем, что люди покупают квартиру по завышенной стоимости. И потом уже за счёт этой завышенной стоимости застройщик делится какой-то единоразовой компенсацией с банком», – говорила в сентябре прошлого года глава ЦБ Эльвира Набиуллина и обещала принять меры.
Спустя некоторое время совет директоров Банка России представил эти меры. Как говорится в февральском пресс-релизе ЦБ, «из-за широкого распространения рискованных ипотечных схем, увеличения разрыва цен между первичным и вторичным рынками жилья, а также ухудшения стандартов кредитования с 1 мая 2023 года мы повысили макропруденциальные надбавки по высокорискованным кредитам, в первую очередь в сегменте ДДУ (финансирования по договорам долевого участия)».
Фактически это означает, что для снижения собственных рисков банки станут чаще отказывать заёмщикам, а условия по кредитам станут жёстче.
Реальные цифры и реальные риски
Эксперты рынка признают, что наценка при максимальном снижении ставки действительно была существенной. В сервисе «Циан.Аналитика» «Октагону» сообщают, что осенью 2022 года один из лидирующих по количеству сделок застройщиков столичного региона в среднем прибавлял к базовой цене квартиры 18 процентов при ставке 0,1 процента. При ставке 1,99 процента наценка сокращалась до 16 процентов, при ставке 3,75 процента в феврале 2023 года наценка снизилась до 10 процентов.
Взаимосвязь ставок по «нулевой» ипотеке и уровня наценки на квартиру.©octagon.media, 2023
– Сложность в том, что наценка к стоимости квартиры на первичном рынке не делает реальную рыночную стоимость квартиры выше на размер доплаты. То есть при возникновении проблем с платежами заёмщик не сможет продать недвижимость по стоимости в договоре с наценкой – реальная цена ниже на эти же 10–20 процентов, – объясняет эксперт сервиса «Циан.Аналитика» Виктория Кирюхина.
Аналогичная проблема, по её словам, возникает и у банка, который получает в залог квартиру, выданную на таких условиях. Это подтверждают в Центробанке. «Возрастают риски банков по ипотечным кредитам, предоставленным на первичном рынке, поскольку в случае дефолта заёмщика невозможно будет продать квартиру по ценам первичного рынка», – говорится в документе.
В ЦБ также обращают внимание на то, что «распространение совместных программ банков и застройщиков привело к общему подорожанию жилья на первичном рынке и увеличило разрыв в ценах со вторичным рынком». По данным Росстата, на конец 2022 года он достиг максимального уровня – 30 процентов.
– Появление на рынке квартир с завышенной стоимостью чревато затовариванием неликвидом. В дальнейшем стоимость таких лотов обязательно снизится на 30–35 процентов, – добавляет директор направления «Новостройки» компании «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков.
Страдают все!
Как отмечает Виктория Кирюхина, уже в марте 2023 года ситуация на рынке заметно изменилась: если раньше минимальная ставка составляла 3,75 процента, то теперь она выросла почти до 6 процентов. Что касается «нулевых» ставок, то теперь они действуют только на первые несколько месяцев или лет кредита.
– От новых изменений больше других потеряет потенциальный покупатель, который с помощью этих программ мог улучшить жилищные условия с минимальным, комфортным для себя платежом по ипотеке, – считает руководитель отдела ипотечного кредитования компании «Главстрой-Недвижимость» Вадим Бутин.
На рынке недвижимости увеличился разрыв в стоимости первичного и вторичного жилья.Фото: Наталья Чернохатова/Octagon.Media
В сервисе «Циан.Аналитика» также считают, что «нулевая» ипотека была очевидным подспорьем для тех заёмщиков, которые приобретали недвижимость не в качестве инвестиции, а для себя и не планировали досрочного погашения (за 3–5 лет). Для них общая переплата за весь срок кредита и ежемесячный платёж были ниже, чем по стандартным программам.
– Если субсидированная ипотека от девелопера под 3,75 процента позволяла снизить ежемесячный платёж всего на 20 процентов относительно базовой программы, то при «нулевой» ипотеке экономия в ежемесячных платежах была как минимум треть при ставке 1,99 процента и в два раза при ставке 0,1 процента. То есть, несмотря на переплату в самом начале, итоговая стоимость квартиры благодаря снижению ставки оказывалась ниже, чем по обычным программам без наценки, но со стандартной субсидируемой ипотекой, – объясняет Виктория Кирюхина.
Почему на долгой дистанции «нулевая» ипотека была выгоднее.©octagon.media, 2023
Но нельзя сказать, что от сворачивания «нулевой» ипотеки пострадают только потребители. Ощутят на себе изменения и банки, и застройщики, и производители стройматериалов.
– Ипотека в любой форме давно уже является драйвером продаж. Банки заинтересованы в выдаче ипотеки, застройщики – в увеличении объёмов продаж. Эти участники рынка первыми на себе почувствуют последствия в случае полного запрета ипотеки от застройщика, – полагает Валерий Кочетков.
А теперь – вторичка!
В качестве небольшого утешения для рядовых покупателей Центробанк приготовил смягчение условий по льготным программам «Семейная ипотека», «Льготная ипотека», «Дальневосточная ипотека» и «IT-ипотека». Постановление в первой декаде марта подписал глава Правительства Михаил Мишустин.
Предполагается, что в регионах, где приобретение квартир в новостройках невозможно, по программе «Семейная ипотека» семьи смогут купить в кредит жильё на вторичном рынке. Ключевой момент заключается именно в том, что речь идёт о регионах, где нет новостроек или их предложение минимально.
«Расширение “Семейной ипотеки” на все регионы маловероятно, поскольку в такой ситуации спрос частично уйдёт в сегмент вторичного жилья. А льготные программы субсидирования предназначены не только для улучшения жилищного вопроса, но и в качестве меры поддержки системообразующей строительной отрасли».
Виктория Кирюхина
эксперт сервиса «Циан.Аналитика»
В настоящее время в России около трети ипотечных кредитов приходится на первичный рынок, при этом жильё в новостройках зачастую стоит дороже. В случае, если произойдёт расширение льготных программ кредитования вторичного жилья, спрос может ещё больше сместиться в пользу этого сегмента рынка. В этой ситуации цены на готовые квартиры вырастут, убеждён Валерий Кочетков:
– Программа «Семейная ипотека» может спровоцировать рост спроса на вторичном рынке, а вслед за ним и рост цены, что приведёт к возврату нормальной ситуации, когда новостройка дешевле вторички на 20–30 процентов.
Поезд ушёл?
В Центробанке ожидают, что по итогам этого года объём выдачи ипотеки увеличится на 15 процентов. В то же время, как заявила Эльвира Набиуллина, достижение высоких темпов роста любой ценой недопустимо. Эксперты между тем фиксируют снижение числа сделок и в целом планомерное сокращение доли ипотечного кредитования. В среднем по стране в феврале количество выданных ипотечных кредитов по ДДУ снизилось по сравнению с январём на 3 процента.
– «Нулевая» ипотека более недоступна, ставка по льготной ипотеке с 2023 года выросла до 8 процентов. Количество сделок падает, доля ипотеки снижается, и с учётом текущих цен нет предпосылок для существенного наращивания объёмов кредитования, – полагает Виктория Кирюхина.
По её мнению, торопиться брать ипотеку уже нет смысла: для тех, кто планировал взять кредит под сниженные проценты, покупка была актуальна до 31 декабря 2022 года. Сейчас условия кредитования уже не так интересны.
22 февраля 2023