«Мутковки» вместо хрущёвок?

«Мутковки» вместо хрущёвок?

Экономика 01 сентября Сергей Аксёнов

Спустя 60 лет с начала массового жилищного строительства в СССР в стране вновь жилищный кризис. Почти половина россиян в принципе не имеет возможности приобрести новое жильё. На ипотеку не хватает денег, аренда – временный выход, индивидуальное жилищное строительство – скорее для богатых. Приходится поколениями ютиться в бабушкиных квартирах. Как быть? Возможно, государству пора самому стать застройщиком, повторив самый масштабный опыт нашей истории.

Около 40 процентов россиян никогда не смогут взять ипотеку, даже если процентная ставка будет нулевой (!), признал гендиректор компании «ДОМ.РФ» Виталий Мутко. А потребность есть, и огромная: средняя обеспеченность жильём в России составляет 23 квадратных метра на человека против 39 «квадратов» во Франции и Германии и 70 квадратных метров в США. Для решения проблемы Мутко предлагает развивать иные инструменты – аренду, а также индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

По словам чиновника, «ДОМ.РФ» уже разрабатывает детальную программу развития ИЖС. Сейчас на индивидуальные дома приходится почти половина вводимого жилья (в 2019 году – 38,5 млн из 82 млн квадратных метров), а свыше 40 процентов граждан, согласно исследованию ВЦИОМ, предпочитают индивидуальное жильё «городскому». Идея иметь собственный загородный коттедж привлекает многих. Правда, предпочитать, пылко желать и иметь возможность построить или купить – разные вещи.

Высокая доля ИЖС в общем объёме вводимого жилья говорит скорее о низких темпах застройки многоквартирного формата.

В первом полугодии 2020 года, по данным Росстата, падение темпов строительства многоквартирного жилья составило 11,4 процента по сравнению с тем же периодом 2019-го.

В компании «ДОМ.РФ» это называют провалом; его причина – переход на эскроу-счета ради защиты прав дольщиков, который по прогнозу завершится лишь через 2–3 года. Внесла свой вклад и пандемия. Так что тенденция изменится ещё не скоро.

Интересно, что сенсационное признание Мутко прозвучало на рабочем совещании «Единой России» по вопросам развития жилищного строительства и повышения доступности жилья для граждан в присутствии лидера партии, замглавы Совбеза РФ и экс-премьера Дмитрия Медведева. То есть правящая партия понимает свою ответственность. Вопрос признан не только социально-экономическим, но и политическим. Всё-таки речь идёт об избирателях.

Ипотека или аренда

Ориентиром для чиновников в части жилищного строительства служит планка, обозначенная в указе президента о национальных целях до 2024 года. Правительству в нём предписано обеспечить «улучшение жилищных условий не менее 5 млн семей ежегодно». Добиться роста доступности жилья предполагается через «доступность ипотечного продукта как основного драйвера строительства», – пояснил Мутко своё видение задачи на встрече с Владимиром Путиным в августе.

Пандемия сделала сверхпопулярной льготную сельскую ипотеку под 6,5 процента, рассказал глава компании «ДОМ.РФ». В институте развития надеются, что совместно с другими программами – «Семейной ипотекой», «Дальневосточной ипотекой», – а также разовыми выплатами для заёмщиков с детьми это приведёт к восстановлению спроса уже к концу года. Отдадим должное регулятору: ипотека, пусть и медленно, но становится всё более доступной – ставки снижаются.

Несмотря на все усилия и новые программы по кредитованию физлиц на покупку жилья, 40 процентам россиян ипотека не по карману.Несмотря на все усилия и новые программы по кредитованию физлиц на покупку жилья, 40 процентам россиян ипотека не по карману.Фото: Яковлева Анастасия/URA.RU/TASS

Вот только все эти благоприятные тенденции меняют ситуацию лишь для тех 60 процентов россиян, которым ипотека так или иначе по карману. Что же до арендного жилья, для которого в следующем году планируют создать платформу-агрегатор, то это временное, отложенное решение жилищного вопроса. Передел уже имеющегося жилого фонда, не более.

Домик в деревне

В гораздо большей степени интригует ставка Мутко на ИЖС – собственный дом на земле, который граждане теоретически могут строить сами, а значит, с минимальными расходами. Такой дом может располагаться как в городе (целые кварталы частного сектора не редкость в наших городах), так и в сельской местности. Но это опять же теоретически. В реальной жизни плодить малоэтажную застройку в черте города ни власти, ни специалисты не хотят. Она мешает нормальному развитию мегаполисов, с одной стороны, с другой – строительное лобби, зарабатывающее на продаже квадратных метров в высотках, использует все силы на то, чтобы завернуть эту инициативу. Так что речь идёт о строительстве за городом.

Эту линию разделяют и в Госдуме, предлагая использовать естественные преимущества страны.

– Земли у нас в России вдоволь, – сказал «Октагону» член комитета ГД по экономической политике, промышленности, инновационному развитию и предпринимательству Сергей Пантелеев. – Нужно бесплатно раздавать землю на селе под ИЖС. Обеспечить людей для этого лесом, стройматериалами. Создать инфраструктуру. Если у человека есть жильё, он там останется.

Однако условия для строительства на селе создаются только финансовые, и получается, прямо скажем, не очень. С лета 2019 года действует программа ипотечного кредитования ИЖС: можно взять до 30 млн рублей под 11 процентов годовых на срок до 30 лет. Есть также льготная сельская ипотека под 6,5 процента. Банки получили на неё полмиллиона заявок, хвастается Мутко. Но первый вариант дороговат, а срок действия второго закончится через два месяца.

«В известном историческом анекдоте Мария-Антуанетта предлагала кормить восставших голодных жителей Парижа пирожными в силу отсутствия у них хлеба. Предложение людям, не имеющим дохода для получения официальной ипотеки даже при нынешних объективно рекордно низких ставках, строить дома вызывает у меня ассоциацию именно с этим историческим анекдотом. Вряд ли они смогут кушать пирожные, если они не могут позволить себе хлеб».

Вячеслав Трапезников | президент Гильдии строителей Урала Вячеслав Трапезников
президент Гильдии строителей Урала

Но дёшев свой дом только в нестоличной (в широком смысле слова) части России. По словам москвички Зинаиды Джиоевой-Лобановой, чтобы построить загородный дом в Подмосковье, нужно в два раза больше денег, чем на квартиру в городе в ипотеку.

– Я интересовалась ипотекой для своего дома, но у меня не вышло, – призналась она «Октагону». – Пришлось брать кредит под ломовой процент. Сэкономить на этапе строительства можно, только если ты сам строитель. Знакомые архитекторы рассчитывали себе всё сами, но строили им всё равно узбеки. В загородном доме есть много тонкостей, которые в городской квартире решены.

Например, подвести газ к дому в Подмосковье в среднем стоит 1 млн рублей.

– Слова Мутко об ИЖС, – продолжает Джиоева-Лобанова, – похожи на речь человека, который всегда имел много денег. Идея всех поселить на земле реализуема либо с большой компенсацией от государства, либо с очень доступной ипотекой.

Главное – инфраструктура

Однако не все российские застройщики столь категоричны. Правильной идею активного развития ИЖС считает президент Гильдии строителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области Александр Пудиков.

– В России очень много земли, но, как правило, она без коммуникаций. Главная проблема ИЖС связана как раз с подводом нормальных асфальтированных дорог, газа, электричества и воды. Кстати, до 60 процентов расходов на строительство городской квартиры – это как раз то, что платится монополистам – сетям. И лишь 40 процентов расходов идёт на само строительство, – говорит эксперт.

Земельные участки по факту не так уж и дороги. Самое «интересное» с финансовой точки зрения начинается потом – выравнивание участка, подведение коммуникаций (воды и газа).Земельные участки по факту не так уж и дороги. Самое «интересное» с финансовой точки зрения начинается потом – выравнивание участка, подведение коммуникаций (воды и газа).Фото: Руслан Шамуков/ТАСС

С одной стороны, земельные участки уже сейчас можно купить за вполне приемлемые деньги. Например, в Крыму 12 соток в коттеджном посёлке стоят 1,9 млн рублей.

– Собираясь на пенсию, можно продать квартиру за 7 млн, за 1,9 млн купить землю и, грубо говоря, за 3–4 млн построить себе великолепный дом. Более того, есть варианты, не связанные с банками. Если строить поэтапно, по мере заработка необходимых средств, получится в рассрочку, – рассуждает Пудиков.

С другой стороны, для обустройства участка, подведения коммуникаций, если их нет, нужно приложить много сил и затратить много средств.

– Перспектива у ИЖС есть, если государство всерьёз за это возьмётся... Например, пол-Краснодара – это частный сектор. Единственное, у нас при обилии земли всё же мало транспортных локаций вблизи города с хорошей доступностью, – отмечает Александр Пудиков.

Массовое строительство

В целом картина получается не бесспорная. Те, кто имеет значительные средства, строят себе комфортные особняки, хорошо зарабатывающие граждане берут в ипотеку городские квартиры, остальные не строят и не берут ничего – вынужденно живут друг у друга на головах. Назвать их неудачниками не поворачивается язык. Ведь благополучие населения зависит от жилищной и в целом экономической политики властей.

Похоже, причиной такого положения вещей стал доминирующий в стране в последние 30 лет подход, подразумевающий, что государство гражданам ничего не должно. Мол, решайте все свои жилищные проблемы сами, а мы, чиновники, будем лишь регулировать и контролировать. Правда, за немаленькое довольствие.

По информации СМИ, в прошлом году средняя ежемесячная зарплата сотрудников компании «ДОМ.РФ» была выше, чем у всех остальных участников финансового рынка – 516 тыс. рублей.

Подобный уровень вознаграждения был бы, наверное, оправдан, если бы структура не только успешно стимулировала решение гражданами своих жилищных проблем, но и нашла, наконец, способ закрыть вопрос для 40 процентов бедных семей. По мнению экспертов, единственным способом сделать это представляется массовое строительство жилья по примеру 1950-х годов. Тогда хрущёвки помогли преодолеть жилищный кризис.

Сколько бы ни ругали пресловутые хрущёвки, они до сих пор – образец успешной градостроительной политики.Сколько бы ни ругали пресловутые хрущёвки, они до сих пор – образец успешной градостроительной политики.Фото: Михаил Барабанов/ТАСС

– Крыша над головой, возможность обеспечить семью садиком, школой и медобслуживанием – одни из основных потребностей человека. Поэтому государство должно напрямую участвовать в решении жилищной проблемы, а не просто отдать вопрос на откуп... Сопротивления девелоперов бояться не надо. В решении жилищной проблемы места хватит всем, – говорит депутат Пантелеев.

И в этом масштабном проекте в качестве девелопера может выступить государство. «ДОМ.РФ» осторожно задумывается о подобной возможности.