Вооружённый захват многоквартирного дома перестал быть выдумкой сценаристов блокбастера. Сюжет вплёлся в российскую повседневность. В роли рейдеров выступают управляющие компании (УК), осаждённых – простые жители. Шансы последних на победу, как показывает практика, равны нулю. Источники «Октагона» в отрасли утверждают, что главными бенефициарами такого положения вещей являются муниципальные и региональные власти, а также действующие в их интересах сотрудники Государственных жилищных инспекций (ГЖИ).
Несколько недель назад в соцсетях появилось видео вооружённого захвата дома. Крепкие, спортивного вида молодые люди вламываются в подъезд жилого дома. Из комментариев жителей следует, что таким образом представители УК «ПИК-Комфорт» пытаются взять под свой контроль дом, расположенный в одном из престижных районов столицы по адресу Крылатские Холмы, 33, корпус 1. «В жилой дом ворвались 12 человек в чёрной униформе с нашивками ЧОП “Русич” и два сотрудника управляющей компании “ПИК-Комфорт”: некто Крутилов Павел и начальник службы безопасности, – сообщают члены группы в сети «ВКонтакте». – Чоповцы выломали входную дверь в подъезд, захватили технические помещения, диспетчерскую и помещение охраны, выдворив охрану дома с территории… Другие участники захвата пригрозили, что “дождутся вечера и устроят тёмную несогласным”. После приезда сотрудников МВД часть участников захвата разбежалась, ещё несколько были задержаны и доставлены в отделение полиции».
Подобные истории сегодня происходят практически в каждом российском городе. Все попытки власти сделать рынок УК прозрачным и цивилизованным закончились ничем. По сути, действующая система – это ряд коррупционных механизмов, благодаря которым на рынке УК может работать только определённый круг «своих» компаний.
Наводить порядок на рынке УК государство начало в 2014 году, когда был введён институт лицензирования. Предполагалось, что с рынка уйдут все недобросовестные игроки. По закону жители сами могут выбирать управляющую компанию. Если УК плохо работает, её могут переизбрать собственники жилья или она может быть лишена лицензии Госжилинспекцией. На практике дело выглядит иначе. Яркой иллюстрацией реального положения дел является история жителей подмосковного Осташково, которые много лет безуспешно боролись за смену управляющей компании. В открытом письме жители так описывают свою ситуацию: «Началось всё с благополучно обанкроченной УК “Служба заказчика”, учредителем и директором которой являлась Наталья Кудрявцева. Она продолжила свою деятельность от имени вновь образованной организации УК “ДЕЗ Осташков”, повторившей судьбу первой фирмы. После она основала очередную компанию БКУ “Авторитет”, также находящуюся в данный момент в стадии банкротства».
Открытым письмом дело не ограничилось. Жители обращались в прокуратуру, ГЖИ и в местную администрацию, однако так и не были услышаны.
По оценкам экспертов, в России жители каждого второго дома за последние пять лет хотя бы раз предпринимали попытку сменить УК. Но, как выясняется, для её смены сами жители, как правило, оказываются не нужны, компании же меняются, исходя из собственных интересов.
– 1 сентября 2021 года произошла смена управляющей компании, обслуживающей многоквартирный дом по адресу: город Дмитров, микрорайон имени К. Аверьянова, дом 3. Произошло это на основании собрания, о котором жильцам не сообщалось, а также голосования, в котором жильцы не участвовали. В протоколе голосования стоят поддельные подписи жильцов, – утверждает жительница Анна А.
Институт общего собрания собственников, по сути, и является главной проблемой в процедуре смены УК.
– Собрание может инициировать любой житель. Также собрание может инициировать сама УК. Допустим, вы пытаетесь сменить УК, инициируете собрание. А дальше включается классическая процедура: собрание на собрание. Вы провели одно собрание, следом может пройти другое, которое отменит решение первого собрания, – пояснил «Октагону» лидер партии «Народное ЖКХ» Сергей Креков.
С практикой проведения собраний, на которых принимаются взаимоисключающие решения, хорошо знакомы жители дома 35 по улице Щербаковской в Москве. До 2017 года домом управляла компания «Соколиная гора». Позже у неё сменился собственник. Им стала структура, аффилированная с «ПИК-Комфорт», – «УК м-на Соколиная гора».
– За последние четыре года ига пиковцев в доме практически не проводили уборку, дворникам не платили. Заявки об авариях они закрывают, ничего не делая, повторные обращения не принимаются. Прошлой зимой у нас на лестнице жили бомжи. Следы их пребывания уборщики убрали только весной, да и то после предписания МЧС, проводившего в доме проверку, – рассказала жительница Марина К.
Летом этого года жители провели собрание собственников и приняли решение сменить УК. С 1 октября управлять домом стала компания «Восход».
– Улучшения стали заметны сразу. В доме провели генеральную уборку, всё вымыли, включая стены и лифты. Сделали мелкий ремонт. В холле одного из подъездов поменяли плитку, – сообщила старшая по дому Ирина Куприянова.
Однако новая УК, выбранная жителями, проработала в доме всего два месяца. 1 декабря в дом на Щербаковской вернулась «Соколиная гора». По информации жителей, старая УК провела собрание собственников, представила протокол в жилищную инспекцию и забрала дом себе. К протоколу собрания, правда, есть вопросы.
«Когда я с ним ознакомилась, стало ясно, что там стоят подписи людей, которые вообще в собрании не участвовали. Некоторые подписи принадлежали умершим людям».
Ирина Куприянова
жительница дома № 35 по улице Щербаковской
Жители подали очередной коллективный иск. Прошлой зимой «Соколиная гора» уже проводила общее собрание собственников, протокол которого оказался поддельным. Подтверждением стала почерковедческая экспертиза, проведённая в МВД. Но пока судебного решения нет ни по первому, ни по второму делу.
Жалобы жителей в жилищную инспекцию на подлоги в протоколах собрания не помогли. Как не помогли и жалобы на плохое содержание дома – осенью оказалось, что дом на Щербаковской не готов к зиме. По словам Куприяновой, подготовить системы отопления удалось только после распоряжения префектуры ВАО, причём силами другой управляющей компании – ГБУ «Жилищник района Перово». Ну а в день возвращения «Соколиной горы» 1 декабря в доме случилась авария, в результате которой жители провели более трёх суток без горячей воды.
Как сообщили «Октагону» участники рынка, снять или назначить ту или иную УК органы жилищного надзора могут даже без специального обращения жителей. Но на поверку оказывается, что ГЖИ не спешат работать на благо жителей.
– Проблема номер один на рынке УК – это жилищные инспекции, которые парализуют всю работу. Происходит следующее. Представьте, добросовестная УК провела собрание собственников, направляет в ГЖИ пакет документов. У чиновников есть 10 дней на принятие решения о внесении изменений в реестр лицензий, – рассказал «Октагону» на условиях анонимности один из владельцев подмосковных управляющих компаний. – Но в 99 процентах случаев никакого решения не выносится. ГЖИ берут ещё месяц на проведение проверки, а потом просто отказывают. Это целая схема. И все участники рынка знают, кто и сколько берёт за то, чтобы получить дом в управление.
Сумма взятки за дом площадью 50 тыс. квадратных метров может доходить до 1 млн рублей.
Для сравнения: ежемесячные сборы УК за содержание и эксплуатацию типовой хрущёвки (а именно эти платежи идут непосредственно управдому) составляют в среднем около 160 тыс. рублей. Казалось бы, давать взятку чиновникам экономически невыгодно. Ведь на деньги, собранные с жителей, домом надо будет заниматься.
– Отбиваются эти деньги вовсе не за счёт платы за содержание и эксплуатацию. Главное, чтобы дом собирал взносы на капремонт не на счёт регионального оператора, а на спецсчёт. Вот оттуда можно дербанить и дербанить, – рассказывает собеседник «Октагона». – Кстати, чтобы принять решение о сборе средств на капремонт на спецсчёт, опять же достаточно «отрисовать» протокол очередного собрания собственников.
Ещё одна возможная статья «нетрудовых доходов» УК – это деньги, которые жители платят ресурсоснабжающим организациям (РСО).
Но здесь ситуация несколько сложнее. Всё дело в том, что в последние годы на рынке наблюдается тенденция массовой скупки УК ресурсоснабжающими организациями. Цель проста: тот, кто владеет УК, имеет прямой доступ к платежам, поступающим от граждан. Дальше ситуация развивается по давно отработанному сценарию: ресурсники опустошают счета УК, банкротят её, регистрируют новое юридическое лицо – и так по кругу.
– Сейчас все кричат, что у нас в сфере ЖКХ полный бардак. Но государству только этого и надо. Это нужно для того, чтобы завести единого регионального оператора, по типу того, как это было сделано в ходе мусорной реформы, а потом поднять тарифы, – полагает источник «Октагона».
Вопрос о создании регионального оператора действительно уже поднимался. Причём на самом высоком уровне. В частности, в проекте Стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства до 2030 года с прогнозом на период до 2035 года, представленной Минстроем, в разделе «Управление жилищным фондом» прямо указывается на возможность создания такого регионального оператора.
«В рамках стратегии планируется развитие институтов и моделей управления жильём, в том числе модели регионального оператора по управлению жильём», – отмечается в проекте документа.
– Создать конкурентный прозрачный рынок, позволить жителям самостоятельно выбирать УК для чиновников означает потерю миллиардов рублей, – констатирует Сергей Креков. – Органы жилищного надзора, муниципальные и региональные власти – вот в чьих руках сегодня находятся все вопросы, связанные с управлением многоквартирными домами. Сегодня у них в руках сосредоточены ресурсы, с помощью которых они в состоянии делать на этом рынке всё, что заблагорасудится. Им для этого жители вообще не нужны.
По словам эксперта, если идея создания единого регионального оператора воплотится в жизнь, это узаконит действующие коррупционные схемы с той лишь разницей, что денежные потоки будут проходить не через «свои» УК, а через единого регионального оператора.
16 декабря 2021