Из-за неопределённости, связанной с падением курса рубля и общей напряжённостью, на российском рынке недвижимости сократилось число покупок квартир, а цены на них выросли. Некоторые владельцы недвижимости, находящейся на стадии строительства, задумались о продаже своих объектов. Рынок готовится к ощутимому снижению спроса. «Октагон» выяснил у отраслевых экспертов, как действовать потребителю в сложившейся ситуации, чтобы оградить себя от серьёзных материальных потерь.
«Хочу продать, но сомневаюсь»
Менеджер по продажам одной из столичных мебельных компаний Ольга приобрела в ипотеку в августе минувшего года квартиру на стадии строительства в ЖК «Новая Щербинка». Её корпус, согласно плану, должен быть сдан 1 апреля 2022 года.
– Я переживаю, не остановится ли строительство и не будет ли проект заморожен. Ездила на объект, вроде бы пока работы идут. Тем не менее я подумываю о том, чтобы, пока не поздно, выйти из проекта. Не знаю, как это грамотно сделать, и не уверена, стоит ли сейчас принимать такое решение. А вдруг всё наладится, а ставка по ипотеке уже не будет такой выгодной, как у меня? – задаётся вопросом Ольга.
По её словам, пока она приняла решение ещё несколько дней понаблюдать за происходящим, чтобы не совершать резких движений под воздействием паники. Теперь Ольга каждый день ездит в ЖК и проверяет, продолжаются ли работы.
– Конечно, ежедневные поездки в Подмосковье – это непросто, но только так, увидев всё своими глазами, я могу себя успокоить, – поделилась она с «Октагоном».
Что происходит на рынке
В агентстве «ИНКОМ-Недвижимость» отмечают, что пока не зафиксировали всплеска продаж со стороны дольщиков. Не наблюдают значимого роста количества объявлений о продаже квартир в строящихся домах и в компании «ЦИАН». В то же время эксперты уточняют, что часть покупателей и продавцов в последние дни просто отказываются проводить запланированные ранее сделки как по покупке, так и по продаже квартир.
– Объём предложения за неделю в целом по городам-миллионерам сократился и на первичке (минус 1,9 процента), и на вторичке (минус 1,1 процента), – сообщил руководитель сервиса «ЦИАН.Аналитика» Алексей Попов.
Директор департамента вторичного рынка агентства «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома говорит, что сделки сейчас единичны из-за невозможности производить ипотечные покупки. Некоторые операции с вторичным жильём откладываются на неопределённый период – минимум на месяц.
Эксперты подчёркивают, что покупать недвижимость сейчас стоит только в случае, если у вас есть полная сумма для совершения сделки.Фото: Кирилл Кухмарь/ТАСС
По словам руководителя проекта LifeDeluxe.ru Сергея Бобашева, продавцы и покупатели находятся в растерянности.
– Нельзя сказать, что кто-то бежит срочно продавать и покупать недвижимость, – говорит он. – Основной эмоцией на рынке является страх, а это сковывающая эмоция. Неопределённость пока зашкаливает. Есть отказы от сделок, но в целом те, кто не находится в состоянии сделки, стараются взять паузу и подождать дальнейшего развития событий. То, что происходит сейчас, – это шок.
Недвижимость – тихая гавань?
Однако всё же есть и те, кто, напротив, решил вложиться в недвижимость именно сейчас. Некоторые компании отмечают рост интереса со стороны потенциальных покупателей главным образом в премиальном сегменте.
– В нашей компании срывов и отказов от сделок не было, а вот интерес повышенный есть, – сообщила коммерческий директор GRAVION (девелопер премиальной недвижимости) Елена Тарасова. – Недвижимость была, есть и будет оставаться одним из самых надёжных и ликвидных инструментов сохранения и приумножения средств. Особенно на рынке высокобюджетной недвижимости.
Уверены в росте спроса и в Российском аукционном доме (РАД).
Как отмечает руководитель департамента продаж, советник генерального директора РАД Наталья Круглова, повышенный спрос есть, и он объясняется желанием граждан застраховаться от рублёвых рисков.
– Люди спасают ликвидность в реальных активах. Это в первую очередь недвижимость и, следом за ней, все товары с высокой долей импорта в себестоимости: автомобили, спецтехника, оборудование, на розничных рынках – товары долгосрочного потребления, – пояснила она «Октагону».
Как ведут себя цены
Цены на недвижимость пока демонстрируют небольшой рост, хотя, как говорят эксперты, дальнейшее подорожание может быть более заметным. По данным сервиса «ЦИАН.Аналитика», за последнюю неделю стоимость жилья на вторичном рынке в городах-миллионерах увеличились на 0,2–1,2 процента (в среднем плюс 0,7 процента). На первичном рынке рост чуть более заметный – на 1 процент (за месяц – на 2,6 процента).
– В настоящее время средняя стоимость одного квадратного метра на вторичном рынке Старой Москвы составляет 280,2 тысячи рублей, в Новой Москве – 200,4 тысячи рублей, – говорит Сергей Шлома.
Директор департамента новостроек агентства «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков добавляет, что на столичном первичном рынке по некоторым проектам в новостройках цены также выросли:
– Средняя стоимость квадратного метра первички в старых границах Москвы составляет 335,9 тысячи рублей, на присоединённых территориях – 217,3 тысячи рублей. За месяц цены выросли на 2 и 1,8 процента соответственно.
По словам специалистов, строящиеся объекты вряд ли будут заморожены, а вот реализация планов по строительству новых очередей, скорее всего, будет отложена.Фото: Донат Сорокин/ТАСС
Елена Тарасова подчёркивает, что в последнее время на рынке не наблюдалось резкого скачка цен.
– Они плавно растут под влиянием стандартных экономических факторов. Помимо политических моментов, есть удорожание строительных материалов, увеличение стоимости рабочей силы, изменения в кадастровой стоимости, возможное введение НДС на строительство апартаментов со стороны Правительства – все эти факторы не позволят ценам упасть, – уверена она.
По её словам, расходы застройщика уже значительно выросли и, очевидно, дальше будут только увеличиваться. Строить себе в убыток точно никто не будет. Девелопер будет готов поступиться темпом продаж, но при этом всё равно постарается сохранить ту маржинальность, которую изначально планировал.
– Из-за роста курса валют вырастет стоимость строительства, а значит, и цены на готовую недвижимость, – соглашается председатель совета директоров холдинговой компании «Сити 78» Руслан Гайсин.
Ключевые риски и «мягкие» банкротства
Опасения по поводу заморозки строящихся объектов в сложившейся ситуации выглядят не совсем безосновательными, считают некоторые участники рынка. Правда, скорее всего, произойдёт это не сразу и вряд ли коснётся объектов, которые уже почти завершены.
– Я бы не говорил о заморозке объектов, хотя это возможно, – комментирует Сергей Бобашев. – Все боялись, что у банков будут проблемы с застройщиками, но сейчас проблемы появятся у застройщиков из-за проблем банков.
«Однозначно будут существенно снижены темпы строительства. Застройщику невыгодно замораживать объекты на уровне этажа, их завершат. Зато очереди, которые должны были появиться, скорее всего, уже не построят».
Сергей Бобашев
руководитель проекта LifeDeluxe.ru
Ситуация, по словам эксперта, непредсказуемая, и проблемы могут возникнуть даже у крупных компаний, имеющих высокую закредитованность. Если никто не станет покупать жильё, у них появятся сложности с обслуживанием долга. У маленьких компаний долгов мало, но и оборота у них не будет.
Таким образом, в качестве основного риска собеседник называет резкое падение спроса из-за ощутимо подорожавшей ипотеки. На втором месте – отказ банков от продолжения проектного финансирования. Старые проекты, скорее всего, дофинансируют при господдержке, а новые финансироваться не будут. На третьем – резкое снижение объёма денег на рынке как со стороны банков, так и со стороны населения. Наконец, существует и риск потери рабочей силы: гастарбайтеры могут попросту уехать из страны, поскольку им станет невыгодно работать при такой высокой инфляции.
«В зоне риска находятся застройщики, которые финансировали своими старыми проектами новые проекты. Эти пирамиды начинают сыпаться, как только появляется какой-либо “чёрный лебедь”».
Наталья Круглова
руководитель департамента продаж Российского аукционного дома
Впрочем, по её мнению, за счёт регулирования финансирования девелоперов через эскроу-счета большинство банкротств застройщиков пройдёт мягко – просто права и обязанности по девелоперскому проекту перейдут другой компании или банку.
Что с ипотекой и рассрочкой
Одной из главных причин снижения спроса станет взрывной рост ставок по ипотеке. Например, Сбербанк с 1 марта поднял ставки из-за резкого повышения Центробанком РФ ключевой ставки с 9,5 до 20 процентов. Минимальный размер ипотечной ставки на строящееся и готовое жильё теперь составляет 18,6 процента. Ранее базовая ставка по ипотеке составляла 11,3 процента. По данным сервиса «ЦИАН.Аналитика», во многих случаях одобрение ипотеки уже поставлено банками на паузу.
Как считает Елена Тарасова, в этих условиях для поддержания рынка ипотечному сектору потребуется поддержка государства. По её словам, необходимо урегулировать ставку рефинансирования ЦБ РФ, а также продолжать поддерживать различные программы по субсидированию ипотеки.
– Только господдержка сможет как-то повлиять на ситуацию. К сожалению, действующая ставка ЦБ практически заморозила рынок ипотеки, – констатирует заместитель генерального директора агрегатора «ДомДА» Дмитрий Екимов.
Расходы застройщиков уже ощутимо выросли из-за подорожания стройматериалов. Очевидно, что и дальше они будут только увеличиваться.Фото: Александр Щербак/ТАСС
Директор по продажам ХК «Сити 78» Виктор Милованов рассказал «Октагону», что 28 февраля его компания получила от Сбербанка официальное письмо с пояснением, что повышение ипотечных ставок не коснётся уже выданных кредитов.
– Но эта информация актуальна сегодня, что будет завтра, тяжело спрогнозировать. Это уникальная ситуация в нашей экономике, и мы не можем опереться на подобный опыт в прошлом, чтобы делать прогнозы, – говорит он.
Ставки по рассрочкам от застройщиков, по его словам, будут зависеть от курса рубля. В настоящее время девелоперы принимают решения в ручном режиме и корректируют их даже не ежедневно, а ежечасно – под влиянием очередной порции экономических новостей.
– Говорить о рассрочках на данный момент преждевременно, – заключает собеседник.
Советы и прогнозы участников рынка
Если говорить о рекомендациях потребителям, эксперты рынка единогласно не советуют гражданам в текущих условиях подписываться на ипотеку. По их мнению, приобретать квартиры имеет смысл только в том случае, если есть возможность оплатить всю сумму покупки.
– Покупать на стадии строительства я бы воздержался. Если есть наличные на всю сумму покупки, то их можно использовать для сделки, – отмечает Дмитрий Екимов. – Также сейчас стоит использовать ещё действующие программы субсидирования, такие как семейная и дальневосточная ипотека. С учётом активного роста инфляции цена на недвижимость будет только расти, поэтому совершение сделок сейчас имеет смысл.
Виктор Милованов полагает, что после того как спадёт ажиотаж на рынке потребительских товаров, фокус внимания потребителей перейдёт на рынок готовой недвижимости – квартир и домов на последней стадии строительства. Люди будут готовы инвестировать в жильё, в котором сразу можно будет жить. Спрос на загородные участки, по его прогнозу, также будет расти, но внимание будет сосредоточено на участках в благоустроенных коттеджных посёлках с готовой инженерной инфраструктурой. В посёлках без таковой будет высок риск смещения сроков выполнения всех обязательств по необходимым для жизни коммуникациям.
«Никто уже не сомневается, что мы вошли в серьёзный кризис и надолго. Покупка на котловане – это огромные риски, поэтому на стадии строительства я бы не вписывался сейчас ни во что».
руководитель проекта LifeDeluxe.ru
– Не советовал бы рисковать деньгами, тем более что они явно будут сейчас нелишними. А вот если нужна квартира для жилья, надо покупать и выбирать уже построенное, благо такого предложения много, – говорит Сергей Бобашев.
С инвестиционным сделками, по его мнению, лучше повременить – из-за девальвации рубля велика вероятность того, что в ближайшей перспективе инвестиционное жильё превратится в неликвидный актив.
28 февраля 2022