Рынок офисной недвижимости в связи с коронакризисом переживает непростые времена: ввод новых зданий откладывается, арендаторы переезжают, некоторые и вовсе отказываются от съёма офисов, сокращая штат или переводя сотрудников на удалёнку. Однако остаются и те, кто продолжает снимать или приобретать престижные офисные здания в Москве. «Октагон» разбирался в происходящем на рынке.
Общий контекст: спрос падает, ставки растут
По данным международной консалтинговой компании Knight Frank, в 2020 году в Москве в эксплуатацию было введено на 60–70 процентов меньше офисных площадей, чем годом ранее (240–280 тыс. квадратных метров против 520 тыс. в 2019 году). «Большинство девелоперов, опасаясь повторения на рынке кризисов 2008 и 2014 годов, в текущем состоянии неопределённости предпочитают выждать, когда спрос пользователей можно будет назвать активным и понять, как он изменяется», – комментируют эксперты.
Более одной десятой площадей премиум-класса (класс А) простаивает. Несмотря на это, ставки арендной платы в премиум-сегменте не только не снизились, но и немного выросли, составив к концу третьего квартала 2020 года 25,3 тыс. рублей за квадратный метр в год. Как показывает исследование Knight Frank, среди европейских стран Москва занимает четвёртое место по уровню запрашиваемой арендной ставки в премиальных бизнес-центрах с показателем 795 долларов за квадратный метр в год.
«На сегодняшний день самые дорогие офисы в Москве – это бутик-офис в районе метро “Кропоткинская”, его сдают за 1 тыс. долларов за квадрат в год без НДС, и “Женевский дом” на Петровке – его предлагают по ставке 900 долларов на тех же условиях».
Виктор Розенберг
руководитель отдела продаж консалтинговой компании OF.RU
К самым дорогим, по словам эксперта, относится и бизнес-центр «Романов Двор» в Романовом переулке. Основные его клиенты – family-офисы, представительства западных банков и юридических компаний. Управляющая компания предлагает в нём площади по ставке 800 долларов за квадратный метр в год.
Москва-не Сити. Рейтинг самых богатых
Москва-Сити, как видно, не является абсолютным чемпионом на рынке столичных премиум-офисов. Отношение наиболее состоятельных арендаторов к Сити в последнее время изменилось.
– Однозначный приоритет Москва-Сити немного снизился. Это в 2014–2015 годах максимально престижным было расположение именно в нём. Большинство из тех, кто хотел лучший офис, представлял его в именно в деловом центре. Им казалось, что так они будут выглядеть лучше, сильнее, мощнее. Сегодня ситуация поменялась, – отметил генеральный директор сети корпоративных коворкингов CEO SPACES Гурген Шекоян.
По его мнению, в настоящее время клиенты нередко предпочитают исторические здания после реновации при условии, что они находятся в отличном состоянии, снабжены хорошими коммуникациями, воздухообменом, имеют правильную инфраструктуру и отделку.
«Октагон» решил посмотреть, в каких офисах расположены компании, акционерами которых являются богатейшие россияне 2020 года по версии Forbes. Как выяснилось, подавляющее большинство организаций, принадлежащих бизнесменам из топ-10 списка Forbes, находятся отнюдь не в Сити. При этом прямой зависимости между уровнем состоятельности предпринимателя и стоимостью офиса, в котором базируется его компания в Москве, нет. Итак, наш рейтинг московских офисов (по стоимости здания), в которых базируются компании богатейших россиян.
*Cтоимость объекта рассчитана исходя из оценочной ставки и общей площади объекта.
Вотчина Владимира Потанина, занимающего первую строчку в рейтинге Forbes, компания «Интеррос», расположена в здании на Большой Якиманке площадью почти 4 тыс. квадратных метров, построенном в 1997 году. По оценкам аналитиков, стоимость здания составляет 1,5–1,8 млрд рублей. А вот здание ЛУКОЙЛа, глава и акционер которого Вагит Алекперов занимает пятую позицию в рейтинге журнала, является самым дорогим. Его стоимость оценивается специалистами в 11 млрд рублей.
Поскольку здания давно не экспонируются, а некоторые не экспонировались вовсе, оценки проведены исходя из конкурентного окружения. Если бы офисные помещения, представленные в списке, сдавались в аренду сегодня, максимальная ставка достигала бы 33 тыс. рублей за квадратный метр в год без учёта эксплуатационных расходов и НДС, то есть оказалась бы в среднем выше рыночной стоимости.
Теневая показуха
Информация, отражённая в рейтинге, свидетельствует о том, что гонка за престижным зданием, которое стало бы визитной карточкой компании или её владельца, постепенно уходит в прошлое.
Тяга к фундаментальным постройкам в наибольшей степени характерна для нефтегазовых компаний (помимо офиса ЛУКОЙЛа, сразу же приходят на память высотка «Газпрома» на Намёткина и особняк «Роснефти» на Софийской набережной) и банков, в наименьшей – для организаций из сферы IT.
Последние в силу специфики своей деятельности и объективных обстоятельств, связанных с пандемией коронавируса, наиболее охотно переводят сотрудников на дистанционный формат работы и не стесняются отказываться от больших офисных пространств. Эта тенденция с высокой долей вероятности со временем будет только развиваться:
«Безусловно, гибкий и удалённый форматы работы, тренд на оптимизацию офисов и рост предложения для субаренды после коронакризиса в наибольшей мере будут влиять на рынок».
Мария Зимина
директор департамента офисной недвижимости Knight Frank
Вместе с тем, по данным участников рынка, для современной России характерна и другая тенденция: среди арендаторов и владельцев офисов всегда будут оставаться влиятельные анонимы. Конечный собственник того или иного престижного объекта очень часто неизвестен или известен лишь избранным.
– Это особенно характерно для госструктур. Например, госкорпорация «Ростех» имеет в центре Москвы на Васильевской улице особняк, в котором проводятся важные встречи и где сидит часть руководства, однако о том, что это здание «Ростеха», знает только узкий круг. Стоит ли говорить, что точно так же площади в престижных зданиях арендуют и частные лица – крупные бизнесмены и политики – для своих нужд, – рассказал «Октагону» источник на рынке недвижимости.
Так называемая показуха, по его словам, никуда не делась, просто во многих случаях «она ушла в тень».
29 января 2021