Федеральный закон о комплексном развитии территорий (КРТ) был принят три года назад. Авторы инициативы видели в ней надёжный инструмент решения проблемы ветхого и аварийного жилья в России, которая обостряется с каждым годом. Первые несколько лет реализации закона вызвали множество вопросов. Критики концепции КРТ в действующей редакции считают, что интересы граждан она учитывает в последнюю очередь – многое зависит от доброй воли застройщика и от того, насколько муниципалитет способен противостоять строительному лобби. Под занавес года Госдума приняла первые поправки к закону с учётом накопившейся негативной практики, но улучшат ли они ситуацию – большой вопрос.
Бери и сноси
Закон о комплексном развитии территорий даёт субъектам РФ право утверждать собственные адресные программы сноса и реконструкции многоквартирных домов. Принятие законопроекта шло под лозунгом ускоренного выполнения программы расселения ветхого и аварийного жилья. По последним данным, около 40 процентов российского жилого фонда построено больше полувека назад.
Механизм КРТ предполагает привлечение частных средств. Застройщик берётся за модернизацию отдельно взятой части города и её застройку современными домами. Одновременно с этим он выполняет задачу расселения устаревшего жилфонда. В пояснительной записке к законопроекту говорилось, что такой подход является рабочей альтернативой строительству новых жилых массивов на окраинах городов, так как позволяет использовать уже имеющуюся инфраструктуру.
Одно только это объяснение однозначно говорило: интересы девелоперов закон учитывает в первую очередь.
Их нежелание осваивать чистые поля на окраинах городов и нести дополнительные расходы на инженерные коммуникации общеизвестно. Точечная застройка – прямое следствие такой стратегии. Тем не менее в Госдуме заявляли, что закон о КРТ – очевидный прогресс, а брать его на вооружение или нет, самостоятельно решает каждый регион.
В середине декабря этого года Дума приняла закон о модернизации механизма комплексного развития территорий. Главным пунктом «апгрейда» стала синхронизация с местными программами развития социальной, коммунальной и транспортной инфраструктуры.
«Это должно помочь регионам использовать механизм КРТ для пользы муниципалитетов. Благодаря этому застройщик должен будет подстраиваться под их планы, от чего выиграют в первую очередь жители», – замечал член комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ Александр Якубовский.
В частности, поправки ускоряют процедуру подготовки документации девелоперами. Также законопроект вводит единое понятие «оператор КРТ» – статус, который будут присваивать местные власти. Но самое главное, новации дают возможность на общем собрании собственников принять решение об исключении многоквартирного дома из программы комплексного развития территорий.
Которые тут ветхие?
По данным Совета Федерации, в России механизм комплексного развития территорий реализуется на 448 территориях с градостроительным потенциалом около 80 млн квадратных метров. Попытки усовершенствования закона о КРТ стали следствием инцидентов, возникших при его применении на практике.
«Выявили ряд проблем, среди которых затруднительность реализации проектов в границах зон охраны объектов культурного наследия, приаэродромных территориях и отсутствие возможности реализации проектов на территориях, полностью занятых ветхими объектами индивидуального жилищного строительства, а также ветхими домами блокированной застройки и садовыми домами», – рассказывала вице-спикер Совфеда Инна Святенко.
Правовой спор поставил под угрозу безопасность полётов
Росавиация вынуждена перезапускать реформу, призванную повысить безопасность полётов. Ранее изданные агентством приказы об установлении приаэродромных территорий (ПАТ) оспариваются в судах. Причина – отсутствие регистрации большинства нормативных актов в Минюсте России. Нарушение процедуры принятия документов делает их недействительными. В ближайшее время на суды может обрушиться вал исков от застройщиков, бизнесменов и частных лиц, которым было запрещено размещать объекты вблизи аэродромов.
Перейти к материалуШироко известна ситуация в Санкт-Петербурге, где жители хрущёвок подали коллективный иск против их сноса. Разбирательства дошли до Верховного суда России. Мотивация горожан проста: пятиэтажки хоть и старые, но находятся в приличном состоянии. Расположены они в хороших районах, переселяться на окраину города у петербуржцев нет ни малейшего желания. В конце октября ВС РФ отменил определение Третьего кассационного суда о повторном рассмотрении иска и признании недействующим городского закона о комплексном развитии территорий. При этом администрация города год назад наложила на его действие мораторий, который, по последним сведениям, продлится до 2025 года.
Ещё более вопиющее положение складывается в Красноярске, где идёт снос частного сектора Николаевка. Сибиряки возмущены поведением застройщиков, которые предлагают за сносимые усадьбы копейки. Мэрию обвиняют в том, что она подыгрывает предпринимателям, а за права граждан борется только на словах. На краевом уровне обсуждается возможность приостановки действия регионального закона о КРТ.
Многие жители выступают против сноса домов, находящихся в приличном состоянии.Фото: Михаил Джапаридзе/ТАСС
– Правоприменение закона хромает, мы рассчитывали совсем на иное. Жилищные условия граждан, чьи дома попали под программу КРТ, не только не улучшаются, а ещё и ухудшаются. Конфликт дошёл до такого градуса, что мы готовы обсуждать приостановку действия закона о КРТ на тех территориях, где эти вопросы не решены, – сообщает председатель комитета по строительству, жилищно-коммунальному хозяйству и вопросам ГО и ЧС красноярского заксобрания Алексей Кулеш.
Енисейский кейс
Красноярский случай выявил серьёзный недостаток законодательства о комплексном развитии территорий, который проявляется именно в региональных столицах, где доля малоэтажной застройки (частного сектора) по-прежнему остаётся высокой.
Реновацию Николаевки поручили двум компаниям, которые начали выселять граждан с привлечением собственных оценщиков. В итоге за добротные хозяйства с огородами и множеством построек назначают цену, сопоставимую со стоимостью однокомнатной квартиры. Есть сведения о предлагаемых компенсациях в размере 2,5 млн рублей, в Красноярске этой суммы хватит на половину «однушки» в новостройке.
Матери троих детей, супруге участника спецоперации за долю в доме предложили миллион рублей.
– Раньше оценочную стоимость можно было оспорить в суде, обратившись за экспертизой к независимому оценщику. Теперь по закону о КРТ мы лишены этого права. Изъятие земли под муниципальные нужды, сама формулировка «комплексное развитие территорий» исключают возможность независимой оценки. В прошлые годы люди выигрывали процессы и получали приемлемую компенсацию. Теперь уже администрация судится с нами, выступая в качестве истца. Оценщик действует на условиях прямого договора с застройщиком, у компании-застройщика заключён прямой договор с муниципалитетом. Мы в этой цепочке вообще лишнее звено, – негодует житель Николаевки Виктор Азаренко.
В Красноярске начала работу согласительная комиссия, которая в частном порядке разбирает спор по каждому дому. Но осадок, как говорится, остался.
– Миссию закона разработчики видели в расселении многоэтажных аварийных домов, но никак не в борьбе с частным сектором. В Красноярске стоит побывать на улицах Быковского, Краснодарской, в посёлке Энергетиков, чтобы увидеть «убитые» хрущёвки 1960-х годов. Но ни городские власти, ни застройщики не спешат применять здесь закон о КРТ. А Николаевка – один из самых привлекательных с точки зрения строительного бизнеса районов. Это практически центр города. Одно дело – сносить многоэтажные здания в спальных районах, ломать голову над расселением тысяч горожан и совсем другое – снести 200–500 частных домов и поставить на освободившейся земле десяток 25-этажных «свечек». Услуги «карманных» оценщиков и другие опробованные приёмы ведения бизнеса сегодня позволяют сделать издержки минимальными, а прибыль – максимальной. История с Николаевкой формирует у красноярцев стойкое мнение, что в ней не обошлось без сговора между муниципалитетом и компаниями-застройщиками, в котором прослеживается выгода для обеих сторон. Это должно заинтересовать Следственный комитет РФ, – уверен депутат Законодательного собрания Красноярского края Александр Ратахин.
10 ноября 2023