Отчего страдают инвесторы, вложившие миллионы в Сочи

За последнее время в Сочи, как и в других городах страны, резко выросли цены как на квартиры, так и на дома. На дома – потому что дорожают стройматериалы; на квартиры, особенно с ремонтом, – из-за роста цен на отделочные материалы и технику. В связи с непонятной ситуацией многие сняли с продажи объекты недвижимости.

– У нас в Уч-Дере, например, строятся три дома, они находятся на средней стадии, то есть не заведены под крышу. Такой дом ещё недавно можно было купить за 40 миллионов, мы показывали его клиенту, но на прошлой неделе дом сняли с продажи. Причина понятна: из-за того, что он не достроен, нужно будет закончить его, достроить ещё два и купить землю для будущих объектов, – поясняет «Октагону» эксперт по недвижимости с 30-летним стажем Татьяна Шестакова. – В условиях подобной волатильности это не представляется возможным. Поэтому сейчас они продолжают строить, часть материалов закуплена, никто ничего не бросает. Но цена в скором времени будет уже другая.

Недостроенные дома снимают с продажи из-за повышения цен.Фото: Михаил Мордасов/РИА Новости

Сейчас выиграли те, кто вложился в проекты по старым ценам. Ещё недавно дом площадью 150 квадратных метров с хорошей планировкой можно было купить за 16 млн рублей, а объект, который собирались выставить на продажу за 25 млн рублей, уже сейчас появляется в объявлениях за 35 млн рублей, при том что до сдачи дома остаётся год.

– Кто поспешил выйти из инвестиционных объектов, в любом случае заработал. Но в пересчёте, если кинутся покупать доллар по текущему курсу, одно на другое и выйдет. Квартира была куплена за 12 миллионов, сейчас мы её продали за 20 миллионов. Это рост за год. Кто хотел продать за валюту, сейчас этого не делает: у них просто цифры не бьются, – говорит Шестакова.

Город риелторов

В Сочи покупают квартиры в зависимости от одной из трёх задач: для перепродажи – в качестве инвестиции, для сдачи в аренду либо для себя. Но вопрос ценообразования на сочинскую недвижимость всегда был «чёрной дырой». Даже представители отрасли не знают, что сколько будет стоить завтра. Отчасти это связано с тем, что Сочи – город риелторов и агентств недвижимости. Если в Москве за продажу квартиры риелтор получает около 150 тыс. рублей, то здесь его услуги могут стоить от 1 млн рублей и входить в стоимость покупки.

– Настоящая цена хорошей квартиры в Сочи не такая уж высокая, приблизительно как в Москве. Но дальше начинаются накрутки и различные фейки, – уточняет Татьяна Шестакова.

«Чтобы понять цены в Москве, достаточно открыть сайт вроде ЦИАН или “Авито”. Но объявления на этих сайтах по квартирам в Сочи зачастую оказываются лишь заманухой».

Татьяна Шестакова
эксперт по недвижимости

По словам риелтора, часто происходит ситуация, когда человек из другого города видит объявление, созванивается с продавцом, ему подтверждают, что квартира есть в наличии по указанной стоимости – допустим, 10 млн рублей. Но по прилёте в Сочи покупателю говорят: «К сожалению, эта квартира уже продалась, но есть другая». Затем везут на проблемный объект, где не подключены коммуникации, дом построен и введён с нарушениями и так далее. И таких объектов здесь 90 процентов. Проблемную недвижимость можно купить по очень низким ценам – даже за 1,5–2 млн рублей. Но жильё никогда не достроится.

Неопасные документы

Есть и другая категория проблемных объектов, которая пугает москвичей и покупателей из других регионов, но на самом деле очень выгодная. Это недострои, которыми сейчас занимаются другие компании, то есть не те, что изначально.

Например, застройщик, который благодаря прежней администрации получил огромные территории в очень хороших местах, но при строительстве допустил нарушения. Где-то этажность превысил или залез на чужую территорию, где-то двойные продажи начались. Его лишили права на деятельность, а руководителя компании посадили в тюрьму. Недострой отдали другой фирме, которая достраивает, но без документов, потому что старое разрешение просрочено, а новое не выдают. При этом заключено трёхстороннее соглашение между администрацией, новым застройщиком и прежним. По нему новый достраивает два корпуса и ещё три возводит исключительно в рамках своей коммерческой выгоды.

– Такие объекты самые интересные по ценам. Но купить их можно только за наличные, никаких переводов, все платежи по распискам. Мы их, например, продаём с чистой совестью, потому что знаем, как это происходит, изнутри. Есть стопроцентная гарантия, что достроят, но люди хотят бумажку, а такую, как принято сейчас в Москве, им выдать не могут. Поэтому многие сделки в результате слетают, – поясняет риелтор.

Новый генплан и запрет на строительство

Сейчас новые разрешения на строительство многоквартирных домов в Сочи не выдают – до принятия генплана в 2023 году. Однако, как полагает эксперт, и после 2023 года никто никому выдавать разрешения не будет – город очень застроен, и непонятно, что с этим делать. Негде строить – всё занято неправильно оформленными домами на землях для индивидуального жилищного строительства.

– Говорят, что есть генплан по сносу частных домов у моря в Адлере и по расширению города Сириуса, который находится под федеральной властью и якобы был создан в том числе для того, чтобы позже стать городом федерального значения, обучающим центром, – добавляет Татьяна Шестакова.

Генплана по развитию Сочи, по словам риелтора, сейчас нет – есть лишь план развития набережной. И то, что ничего не строится и не будет строиться в ближайшее время, приведёт к ещё большему росту цен, и это уже происходит.