На днях Центробанк объявил о повышении с 1 августа надбавок к коэффициентам по ипотечным займам для охлаждения спроса на жилищные кредиты. Правительство тем временем продолжает рассчитывать на рост ипотечного кредитования – он должен увеличить объёмы ввода жилья, сделав его более доступным. Как показывает практика, за последние 10 лет ни одна из госпрограмм не повлияла на степень доступности жилья, тем не менее они с завидным постоянством продлеваются и переписываются. В чём секрет живучести этих инициатив, выяснял «Октагон».
Ипотека – для банкиров
Госпрограмма льготной ипотеки, запущенная Правительством в прошлом году, отчётливо продемонстрировала, кто стал главным выгодоприобретателем от её запуска и продления. «Октагон» уже подробно разбирал факторы, которые фактически свели на нет всю выгоду от этого проекта для рядовых граждан. Если же посмотреть на банковский сектор, можно увидеть обратное.
По данным аналитического издания Frank RG, только в марте этого года банки выдали 172 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 487 млрд рублей.
Темпы роста сумасшедшие: в количественном выражении показатель на 35 процентов превышает цифры прошлого года, в денежном выражении рост ещё выше – 54 процента.
Львиная доля всех выданных кредитов (81 процент) приходится на пятёрку крупнейших банков: Сбербанк, ВТБ, «Альфа-Банк», «ФК Открытие» и «Россельхозбанк».
Ещё в 2019 году аналитики Сбера констатировали тревожную тенденцию: рынок ипотеки, по их мнению, уже тогда исчерпал возможности для роста. «Сейчас каждое пятое домохозяйство с работающим членом семьи уже имеет ипотеку, – заявлял тогда главный аналитик Сбербанка Михаил Матовников. – Учитывая, что, по данным Росстата, только 20 процентов российского населения имеет зарплату свыше 60 тыс. рублей, мы подошли к границе, когда ипотека должна окучивать всё более и более бедные слои населения».
Сегодня банки с готовностью раздают кредиты чуть ли не каждому обратившемуся. Показательная статистика: по результатам опроса, проведённого онлайн-супермаркетом ипотеки Online-Ipoteka, 30 процентов клиентов, получающих одобрение банков по ипотеке, в итоге отказываются от кредита. Половина участников опроса заявила, что причиной отказа стала слишком высокая процентная ставка. Другими словами, люди сами подсчитали и поняли, что кредит они не потянут.
Понимают это и в ЦБ, принявшем решение о повышении надбавок к коэффициентам риска по ипотечным займам. Надбавки будут повышены с 1 августа текущего года для кредитов, в которых размер первоначального взноса составил лишь 15–20 процентов. Однако сворачивать программу льготной ипотеки стали вовсе не в связи с ростом цен. В этом случае её стоило бы закрыть ещё в ноябре 2020 года, как и предлагал сделать ЦБ. Такие планы изначально озвучивались и в Правительстве. На программу было выделено 800 млрд рублей из бюджета, а завершить её должны были к 1 ноября 2020 года.
Сегодня банки с готовностью раздают кредиты чуть ли не каждому обратившемуся.Фото: Natalia Chernokhatova/URA.RU/TASS
Но в конце лета бюджет программы увеличили до 1 трлн рублей, затем до 1,85 трлн, а сроки продлили до 1 июля текущего года. Примечательно, что именно в 2020 году было зафиксировано рекордное сокращение банковских вкладов населения. Только из Сбера физлица забрали более 100 млрд рублей.
Так что в итоге банкиры получили, во-первых, деньги от государства, выделенные на льготную ипотеку. Во-вторых, средства самих заёмщиков в счёт оплаты кредита. В-третьих, в случае банкротства клиента за продажи квартиры удастся выручить неплохую сумму. В этом смысле продолжающийся рост цен на жильё банкирам только на руку: через год–два продать «банкротную» квартиру можно будет как минимум на 10–15 процентов дороже, чем она стоила в момент оформления ипотеки.
Трижды обнулённый нацпроект
Впрочем, банкиры – лишь часть цепочки бенефициаров. Глобальный проект под кодовым названием «Доступное жильё» давно уже превратился в выгодный бизнес и для банкиров, и для девелоперов, и для чиновников. Важными составляющими этого проекта являются программа льготной ипотеки, обманутые дольщики и, собственно, сам нацпроект по доступному жилью.
Нынешний нацпроект «Жильё и городская среда», представленный в 2018 году, стал уже третьей реинкарнацией проектов о жилье. Его первое издание под названием «Жилище» появилось ещё в 2005 году. В 2012 году проект обновили, обозначив новый дедлайн – 2020 год. Его нынешняя редакция появилась в 2018 году. Трижды обновлённый нацпроект презентовал Виталий Мутко, занимавший тогда должность вице-премьера.
В марте того же года Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) переформатировали в новую структуру – ДОМ.РФ. Основные статьи дохода новообразованной компании – «ипотечный бизнес, банковская деятельность, операции с ипотечными ценными бумагами и реализация федеральных земельных участков». В январе 2020 года кресло гендиректора ДОМ.РФ занял Виталий Мутко: сам написал нацпроект – сам отправился претворять его в жизнь.
Виталий Мутко – автор хромающего на обе ноги нацпроекта «Доступное жильё».Фото: Антон Новодережкин/ТАСС
В конце прошлого года было объявлено, что объём господдержки ДОМ.РФ планируется довести до 7 трлн рублей. И это притом что компания и без того не бедная – в 2020 году сумма уплаченных ею дивидендов составила 14,9 млрд рублей, или 73,2 процента чистой прибыли по МСФО 2019 года, указывается на официальном сайте организации.
Помог ли ДОМ.РФ сделать жильё более доступным – вопрос без ответа. В версии нацпроекта от 2012 года был заложен коэффициент доступности жилья – срок, за который семья из трёх человек со средним доходом могла бы собрать деньги на квартиру площадью 54 квадратных метра. В 2017 году этот показатель должен был составить 2,1 года. По факту составил 2,7 года. Правда, над подсчётами в Правительстве тогда немного поколдовали: за основу почему-то бралось домохозяйство, состоящее из трёх работающих (!) взрослых.
Из обновлённой версии нацпроекта от 2018 года коэффициент доступности исчез. Нет коэффициента – нет проблемы. Тем более что подобная статистика в России всё равно не ведётся.
Среди базовых показателей, которые планируется достичь к 2024 году, – ставка по ипотеке в размере 7,9 процента, наращивание объёмов ввода жилья до 120 млн квадратных метров в год, средняя стоимость одного квадратного метра жилья – 88 тыс. рублей. При этом предполагается, что 66,2 процента многоквартирных домов будут строиться именно за счёт ипотечных кредитов.
Для сравнения: объём ввода жилья в 2020 году составил порядка 80 млн квадратных метров, что чиновниками подаётся как большое достижение. Подчёркивается, что объёмы строительства, несмотря на ковидный кризис, удалось сохранить на прежнем уровне. План по снижению ипотечной ставки удалось перевыполнить: в рамках льготной госпрограммы ставка была 6,5 процента. Однако в отсутствие роста объёмов строительства это принесло пользу разве что банкирам.
Что до средней стоимости, то в бюджет 88 тыс. рублей за квадратный метр можно уложиться разве что в Нижнем Новгороде (средняя стоимость – 78 062 рубля), Иркутске (74 212 рублей) или Брянске (45 259 рублей).
Средняя цена квадратного метра в апреле этого года на рынке Санкт-Петербурга составила более 149 тыс. рублей, Севастополя – более 101 тыс. рублей, Сочи – более 137 тыс. рублей.
В Москве, по данным Индикаторов рынка недвижимости, квадратный метр обойдётся более чем в 200 тыс. рублей. При этом, как следует из проектных деклараций, размещённых застройщиками в единой информационной системе жилищного строительства, себестоимость столичного «квадрата» в конце 2020 года составляла всего 85 тыс. рублей.
Дольщики навсегда
Прибыльным делом для чиновников стало и решение проблем дольщиков. В 2017 году по решению Правительства создаётся Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства. Формально эта структура с ДОМ.РФ и нацпроектом по доступному жилью никак не связана. Но только формально. Гендиректор фонда Константин Тимофеев входит в состав совета директоров банка ДОМ.РФ.
С февраля 2011 года по декабрь 2018-го он занимал должность главы комитета по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства в Москомстройинвесте. Его часто называют правой рукой вице-премьера Марата Хуснуллина. В фонде защиты прав дольщиков Хуснуллин сегодня занимает должность председателя наблюдательного совета. А его заместителем является Виталий Мутко.
Константин Тимофеев является и гендиректором Фонда защиты прав участников долевого строительства, и членом совета директоров банка ДОМ.РФ.Фото: пресс-служба Москомстройинвеста
Фонд защиты прав дольщиков аккумулирует у себя десятки миллиардов рублей: средства поступают как из госбюджета, так и от девелоперов. Все застройщики, которые ещё не перешли на эскроу-счета, обязаны перечислять в фонд 1,2 процента от каждого договора долевого участия. В этом году в компенсационный фонд от застройщиков предположительно поступит около 10 млрд рублей. Из бюджета на 2021 год фонду было выделено 27 млрд рублей. В прошлом году – 30 млрд.
Очевидно, что в ближайшие годы деньги продолжат поступать. «Пока около 40 процентов объектов строится по старым схемам (Без эскроу-счетов. – τ.), обманутые дольщики будут появляться, – заявил на днях Константин Тимофеев. – Только за первый квартал 2021 года мы зафиксировали прирост порядка 7 тыс. новых пострадавших граждан». По словам гендиректора, на сегодняшний день, чтобы защитить всех обманутых дольщиков, фонду необходимо дополнительное финансирование в размере 60 млрд рублей.
А учитывая, что решение проблем с дольщиками является одним из поручений президента Владимира Путина, можно предположить, что деньги найдутся.
24 мая 2021