Стоит ли гасить ипотеку досрочно, если в экономике кризис?

С ростом популярности ипотеки в России постоянно говорят об угрозе ипотечного пузыря. Чем дальше, тем прогнозов относительно безрадостного будущего рынка недвижимости больше.

Впрочем, у ЦБ как будто всё под контролем. Мы не видели ни одного заявления со стороны Банка России о том, что пузырь может лопнуть, похоронив банковскую систему. Но закредитованность людей растёт, и регулятор активно принимает меры, чтобы укрепить систему жилищного кредитования. А что делать рядовым заёмщикам, которые уже взяли ипотеку? Может, погасить кредит, чтобы никак не зависеть от банков?

Досрочное погашение ипотеки спасёт от кризиса?

Логично думать, что если нет кредита, то и проблем не должно быть. Чтобы ни происходило в стране, у вас нет обязанности отдавать часть дохода банку, квартира находится в полной собственности, жильём можно распоряжаться как угодно — без согласия банка и лишних бюрократических процедур. Отсюда порыв — как можно скорее гасить ипотеку. Но прежде посмотрите на текущую инфляцию, ставки по вкладам и свою ипотечную ставку.

По индексу вкладов «Выберу.ру» средняя ставка по годовым вкладам сейчас 9,25 процента. То есть выше, чем ставки по некоторым ипотекам. Вам выгоднее положить лишние деньги на депозит, а не пустить на досрочное погашение.

Любой заёмщик хочет как можно скорее погасить ипотеку.Фото: Максим Конанков/Octagon.Media

Ипотека, как бы там ни шутили в интернете, продукт выгодный. И вот почему:

1. Вы зафиксировали ставку на весь срок кредита (предварительно рассчитав её на ипотечном калькуляторе онлайн). То есть никакие кризисы и треволнения в стране и мире не изменят ваши платежи. Учитывая инфляцию, постепенно финансовая нагрузка снижается.

2. В любое время вы можете рефинансировать кредит, если условия на рынке оказались лучше, чем в договоре.

3. В любое время вы можете досрочно закрыть кредит и снять обременение.

4. Квартиру можно продать, закрыть кредит, а на остаток средств купить более скромное дешёвое жильё или вложить вырученные деньги в первый взнос и улучшить жилищные условия.

У банка такой гибкости нет. Если вы исправно платите, к вам не придёт сотрудник банка и не скажет «нас беспокоит кризис, поэтому закрой ипотеку, не то мы повысим ставку в два раза».

Срочности в погашении ипотеки нет. Учитывая рост ставок по вкладам, есть смысл положить деньги на депозит. Вам это выгодно в ситуации, если:

● Ставка по ипотеке низкая (на историческом минимуме или ниже ставок по вкладам).

● Инфляция превышает ставку по кредиту, но ваши доходы растут или имеют потенциал роста.

● Кредит оформлен по околонулевой программе. Вы купили квартиру по цене ниже рынка, поэтому погашение ипотеки не несёт финансового смысла.

Бросать все средства на погашение ипотеки выгодно не всегда.Фото: Наталья Чернохатова/Octagon.Media

Накапливая деньги на счёте вклада, вы получаете гибкость. Если вдруг ситуация на рынке недвижимости обострится, вы сможете изъять средства и покрыть долг. Если же сохранится стабильность, можно будет использовать деньги иначе.

Вкладывать деньги в погашение ипотеки есть смысл, если:

● Ставка по ипотеке высокая (выше депозитов).

● Вы не умеете копить.

● Само существование ипотеки доставляет вам моральные страдания.

● Квартиру нужно вывести из-под обременения.

Если же вы выбрали досрочное погашение, то нужно решить: сокращать срок кредита или сумму платежа. Обычно, проведя расчёты, все приходят к выводу: выгоднее сокращать срок кредита, потому что переплата будет меньше. Если вам дорог каждый рубль, то при досрочном погашении сокращайте срок ипотеки.

Но возможен и другой подход. Когда вы сокращаете ежемесячные платежи, финансовая нагрузка на семью уменьшается. Психологически такой кредит гасить легче. Вариант подходит для того, кого ипотека сильно нервирует.

К тому же есть понятие «личная инфляция». Оно описывает ситуацию, когда доходы семьи остаются прежними, но расходы увеличиваются. Если вы ожидаете, что скоро финансовая нагрузка вырастет, например, родится ребёнок, то лучше сокращать ежемесячные платежи.

«Каждый заёмщик должен опасаться дефолта, то есть ситуации, когда по ипотеке нечем платить. В группе риска находятся те, кто купил дорогие новостройки или жильё с низкой ликвидностью. Во время кризиса спрос падает. Вы просто не сможете покрыть остаток по ипотеке за счёт продажи жилья. То есть останетесь без квартиры, но с долгом. Также кризис затронет тех, кто тратит много денег на погашение кредитов или его работа нестабильна».

Ярослав Баджурак
Исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру»

Исключать ипотечный кризис в России или любой другой кризис нельзя (за последние три года мы пережили достаточно потрясений, чтобы потерять веру в стабильность). Но ипотека не требует немедленного погашения. Если есть деньги, то их можно копить на вкладе. Так вы получите дополнительный доход и сформируете подушку безопасности.

Автор – экономический обозреватель «Выберу.ру».