Рынок недвижимости в России получил в прошедшем году огромный импульс – заработать на нём успели почти все. Выиграли ли от этого рядовые граждане – вопрос. «Октагон» разбирался, что будет с ценами в 2021 году и не поздно ли жителю мегаполиса задуматься о загородном доме.
Строительные компании закрыли год очень хорошо. По абсолютным величинам 2020-й стал одним из лучших для застройщиков и всех, кто работает в сфере недвижимости. Помогли стимулирующие меры государственной поддержки – льготная ипотечная программа и быстрая реакция застройщиков на повышенный спрос, которая заключалась в росте цен на квартиры. Рост был настолько стремительным, что на заседании Госсовета президент России Владимир Путин потребовал отреагировать на него.
Кто оказался в плюсе
Цены интенсивно росли на все сегменты недвижимости – от неликвидных лачуг до элитного жилья. От этого выиграли не только банкиры, снабжавшие население кредитами, но и проворные девелоперы, у которых на момент кризиса были проекты в высокой степени готовности.
По предварительным итогам года аналитиков ЦИАН, в Москве средняя стоимость одного квадратного метра выросла за год на 19 процентов. Как рассказывают участники девелоперского рынка, аналогичная ситуация фиксируется и в регионах.
Cредняя стоимость одного квадратного метра в Москве выросла за этот год на 19 процентов.Фото: Андрей Гордеев/Ведомости/ТАСС
– В Тюмени цены на недвижимость дошли до исторических пиков. Новостройки подорожали на 15 процентов. Вместе с ними пошла в рост и вторичка, но её от резкого взлёта спасло то, что собственники более лояльны к торгу, нежели застройщики. Появившиеся на вторичном рынке инструменты – интересные условия по ипотеке и предложения приобретения с выкупом из залога – могут также удерживать достаточно высокую цену за квадратный метр, – сообщила «Октагону» директор по продажам ГК «Меридиан» Татьяна Стародумова.
Помимо доступной ипотеки, участники рынка видят причины роста цен в ряде других факторов: от перехода застройщиков на использование эскроу-счетов, чья стоимость ложится на плечи покупателя, до валютных колебаний и нестабильности нефтяного рынка.
– Санкционные процессы и волатильность рубля сказались на изменении стоимости строительных материалов по достаточно большому числу позиций. Стройматериалы подросли в цене в зависимости от позиций на 5–35 процентов. Кроме того, минимум 4–6 процентов к цене недвижимости сразу же дал переход на проектное финансирование, поскольку банковское сопровождение также увеличивает стоимость затрат застройщиков, – пояснил изданию вице-президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Мороз.
«Не стоит забывать и о последствиях коронавирусной пандемии, которая привела к закрытию границ, что сильно ударило по рабочей силе. Если на стройках работать некому, застройщики не будут выводить новые проекты в продажу, чтобы не сорвать сроки и не нарваться на значительные штрафы. Это как снежный ком привело к значительному сокращению предложения и, как следствие, к росту цен».
Александр Киселёв
независимый эксперт по недвижимости в Санкт-Петербурге
Дефицитом рабочей силы обеспокоены и в Правительстве РФ, и в регионах. Глава Татарстана Рустам Минниханов на заседании Госсовета попросил проработать вопрос организации точечного въезда мигрантов на объекты, где сформировался острый дефицит трудовых ресурсов. «Мы тоже это ощущаем, и это тоже сказывается на стоимости выполняемых работ», – сказал он.
Элитные тренды
Насколько выиграли в этой ситуации обычные горожане, пытавшиеся во время кризиса спасти свои накопления и покупавшие небольшие квартиры «про запас», сказать сложно. Сегодня приобретать маленькое жильё под будущую сдачу объекта или перепродажу невыгодно, к тому же нестабильность рынка аренды создаёт дополнительные риски. Привлекательность низкой ставки по ипотеке нивелировал рост цен.
Стоит обратить внимание на тренды рынка премиальной недвижимости и квартир бизнес-класса, к покупке которых потребители обычно подходят более рационально. В этом сегменте произошла качественная смена запросов на форматы жилья. Предприниматели поняли, что им нужны более просторные квартиры, где можно организовать зоны не только для семейных дел, но и для удалённой работы.
По данным аналитиков «Авито Недвижимость», общий спрос на жильё повышенной комфортности в России вырос более чем на 30 процентов в новостройках и более чем на 40 процентов на вторичном рынке.
Наиболее существенный рост цен зафиксирован в отношении четырёхкомнатных квартир – на 29 процентов, их средняя стоимость превысила 9,5 млн рублей.
В новостройках квартиры бизнес-класса в среднем обходились на 16 процентов дороже, чем в прошлом году. Стоимость новых четырёхкомнатных квартир составила почти 18 млн рублей (на 24 процента выше, чем в 2019 году).
В свою очередь эксперты консалтинговой компании Knight Frank (специализируется на элитной недвижимости) отмечают, что покупатели элитного сегмента стали руководствоваться принципами разумной достаточности и выбирать более рациональные планировки. Популярностью начали пользоваться квартиры с отделкой, куда можно сразу же заезжать.
«Пандемия привела к тому, что для покупателей элитной жилой недвижимости стало важно наличие собственного открытого пространства – балконов, террас или патио, а также места для организации рабочего пространства. В инженерных системах дома появились запросы на бесконтактные транспортные системы и высокопроизводительные системы очистки [воздуха и воды]», – отмечают в Knight Frank.
Ещё одним трендом на премиальном рынке стал запрос на обособленное жильё. По крайней мере, это произошло в Москве.
Статистика 2020 года показала, что в премиальном сегменте увеличился спрос на так называемое обособленное жильё. Безусловно, большую роль в наметившемся тренде сыграла пандемия.Фото: Алексей Куденко/РИА Новости
– В связи с коронавирусом людям как никогда стала важна обособленность и приватность. Поэтому появился спрос на покупку особняков площадью от 300 до 1000 квадратных метров внутри Садового кольца для размещения жилых резиденций. Это здания с презентабельными историческими фасадами, с собственной территорией и парковкой. В большинстве случаев покупатели не готовы на реконструкцию и рассматривают здания с готовой хорошей отделкой, – пояснила «Октагону» управляющий партнёр Delta estate Елена Земцова.
Что будет с ценами на недвижимость?
Однозначного ответа на вопрос, продолжится ли рост цен в 2021 году, эксперты не дают.
– Видятся два варианта развития событий: либо рынок выйдет на корректировку по стоимости квадратного метра, потому как наблюдаются небольшие стагнационные процессы – люди меньше покупают, хотя обычно декабрь – это пик продаж; либо цену будут стараться удерживать на уже сформированном уровне, – пояснила Татьяна Стародумова.
О возможной стагнации рынка говорит и сооснователь сервиса для рефинансирования ипотеки Refin.online Михаил Чернов.
«Сейчас активно снижаются доходы россиян. На данный момент реальные доходы населения упали на 4,3 процента по сравнению с прошлым годом. Так что даже с учётом льготной ставки ипотека будет становиться всё менее доступной. Поэтому я ожидаю, что в течение 2021 года рынок придёт к окончательному балансу».
Михаил Чернов
сооснователь сервиса для рефинансирования ипотеки Refin.online
Впрочем, есть версия и о продолжении роста цен, об этом рассуждают девелоперы.
– Ценник на первичную недвижимость в какой-то степени будет продолжать расти. Темпы будут сильно зависеть от длительности и жёсткости мер противоэпидемической безопасности, а также от жёсткости санкционного режима и волатильности курса рубля, роста стоимости на основные стройматериалы и энергоносители, – отметил Антон Мороз.
Ещё одной причиной повышения цен может послужить активное регулирование отрасли со стороны государства.
– Президент сказал, что мы должны не допустить дефицита предложения. Смогут ли и будут ли это делать застройщики? Нужно ли им увеличивать количество предложений, чтобы цены пошли вниз? Если на рынке появятся новые недорогие предложения, то теоретически это может притормозить рост цен. А снижение ипотечной ставки «до европейского и мирового уровня», о котором сообщил Мишустин, – сигнал к тому, что стоимость будет только расти, потому что дешёвая ипотека влечёт за собой увеличение цен, – считает Александр Киселёв.
Поближе к земле
Интересным вложением средств в 2021 году может стать покупка загородной недвижимости. Но выбирать объекты здесь нужно будет ещё тщательнее, чем в других сегментах рынка.
– Сейчас на рынке загородной недвижимости – как на вторичном, так и на новостройки – повышенный спрос. Многие бронируют дома уже «на фундаменте». В этом году острая нехватка каменщиков, ощущается дефицит земли, крупные застройщики из мегаполиса гектарами скупают земельные участки. К росту сектора привела и доступная сельская ипотека, в которой есть одна проблема: в договорах ипотечного кредита банки ссылаются на то, что если прекратится субсидирование ипотеки государством, то ставка вырастет до обычной. По сельчанам это может сильно ударить: если сейчас они платят ежемесячно 10 тысяч рублей, то при прекращении программы сумма может увеличиться до 30 тысяч рублей, а это уже неподъёмная ноша для многих, – отмечает казанский риелтор Сергей Чаркин.
Ещё один наметившийся тренд этого года – покупка загородной недвижимости.Фото: Евгений Разумный/Ведомости/ТАСС
Другой риск, который нужно учитывать при покупке загородной недвижимости, – резкое вымывание с рынка наиболее качественных объектов. Рынок разношёрстный, на 70 процентов он представлен частными застройщиками, потому качество большинства «домов на продажу» оставляет желать лучшего.
Как отмечает владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский, в 2021 году ситуация с качеством жилья должна улучшиться: массовый интерес к малоэтажному строительству из-за пандемии и курса на удалённую работу привлёк в этот сегмент крупных девелоперов, которые закупают земли для реализации комплексных проектов.
03 января 2021